Mandiri Sekuritas meningkatkan rekomendasi untuk Lippo Karawaci (LPKR) menjadi “Buy” dengan target harga (TP) yang lebih tinggi. Hal ini didorong oleh meningkatnya kontribusi Siloam Hospitals (SILO) dalam penilaian Sum-of-the-Parts (SOTP). Di sisi lain, nilai aset bersih (NAV) kami juga mencerminkan harga jual rata-rata (ASP) yang lebih rendah di kota-kota besar LPKR, seiring dengan peluncuran unit-unit dengan harga yang lebih terjangkau. Selain itu, LPKR menunjukkan peningkatan kualitas pendapatan, terutama dari pengakuan serah terima unit yang meningkat setelah penjualan tahunan yang lebih tinggi pasca FY20. Penjualan saham SILO yang potensial juga membuka jalan untuk pengurangan utang, yang sudah dimulai setelah pengumuman tender obligasi baru oleh LPKR. Namun, kami melihat dampak yang netral terhadap NAV LPKR.
Penjualan Saham SILO Berpotensi Membuka Nilai, Dampak Netral terhadap NAV
LPKR saat ini tengah menjalani Perjanjian Jual Beli Saham Bersyarat (CSPA) untuk melepas 10,4% sahamnya di SILO yang dihargai Rp 3,855 miliar, atau setara dengan Rp 2.850 per saham. Menurut laporan media pekan lalu, penjualan 10,4% ini merupakan bagian dari rencana pelepasan total 29% saham SILO oleh LPKR, yang secara efektif akan mengurangi kepemilikan perusahaan di SILO hingga setengahnya, dari saat ini 58%. Jika harga Rp 2.850 per saham diterapkan untuk keseluruhan 29% saham, kami memperkirakan LPKR akan mendapatkan dana segar sekitar Rp 10,8 triliun, yang dapat digunakan untuk mengurangi beban utang. LPKR baru saja mengumumkan tender offer untuk obligasi tahun 2025 dan 2026, di mana terdapat sekitar USD 237 juta yang jatuh tempo pada Januari 2025 dan USD 195 juta pada Oktober 2026, dari total utang sebesar Rp 14,1 triliun. Dengan demikian, penjualan saham SILO sangat sesuai dengan kebutuhan aliran kas LPKR.
Berdasarkan asumsi NAV kami yang diperbarui, jika seluruh hasil penjualan digunakan untuk melunasi utang, kami memperkirakan dampak netral terhadap SOTP LPKR. Hal ini karena penurunan saham SILO dan kenaikan kas bersih diimbangi oleh pengurangan utang yang signifikan. Namun, asumsi ini tidak memperhitungkan kemungkinan perbedaan waktu dalam proses penjualan saham, yang saat ini belum jelas. Selain itu, sangat mungkin SILO akan dikeluarkan dari konsolidasi pasca penjualan saham, yang berarti LPKR akan mengalami penurunan signifikan dalam pendapatan dan laba ke depan, mengingat SILO saat ini masih menyumbang sekitar 66% dari total pendapatan LPKR, meskipun kontribusi dari pengembangan properti juga terus meningkat.
Pembaruan Proyeksi Penjualan
Kami memperbarui proyeksi kami untuk LPKR, seiring dengan perbaikan konsisten pada pendapatan pengembangan properti dalam beberapa kuartal terakhir, dengan dimulainya serah terima dari proyek-proyek yang mengalami turnaround. Di sisi lain, penjualan unit properti LPKR rata-rata mencapai Rp 5 triliun sejak FY21, jauh lebih tinggi dibandingkan level sebelumnya di bawah Rp 2 triliun. Kami memperkirakan pada 1Q24, LPKR mencatatkan laba inti positif setelah mengecualikan penghapusan jalur pipa SILO sebesar Rp 308 miliar dan kerugian selisih kurs. Kami yakin laba inti yang positif ini akan berkelanjutan mengingat peningkatan kualitas pendapatan, meskipun dalam proyeksi kami belum memasukkan potensi de-konsolidasi SILO pada tahap ini.
Upgrade karena Peningkatan SOTP dari SILO
Kami meningkatkan rekomendasi LPKR menjadi “Buy”. Kami juga menyesuaikan asumsi ASP di Lippo Village dan Lippo Cikarang, mengingat seri proyek XYZ baru yang ditawarkan dengan harga rendah Rp 5 juta per meter persegi (untuk tanah saja), yang berpotensi mempengaruhi ASP gabungan proyek-proyek tersebut dalam jangka panjang. Namun, peningkatan SOTP didorong oleh SILO, yang telah mencatat kenaikan harga saham sebesar +84% dalam 12 bulan terakhir. Pada tahap ini, kami juga mengecualikan kepemilikan LPKR di LMIRT, karena masalah kelangsungan usaha yang menekan harga unit hingga SGD 1. Meski demikian, SOTP LPKR tetap meningkat, terutama berkat SILO, sehingga mendorong kami untuk meningkatkan rekomendasi menjadi “Buy” dengan target harga baru Rp 124.
Demikian artikel berita ini dibuat, semoga bisa membantu teman-teman dalam mengambil keputusan berinvestasi. Untuk buka rekening saham & join group diskusi silakan klik link berikut https://join.most.co.id/mitra/mt-haryono
